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你们都骂够了吗,我要给长租公寓说句公道话

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近期,“我爱我家对西城区同房源、同承租人续租收取中介费”一事,引发外界广泛关注与热议。尽管,我爱我家回应称该房源因属“相寓产品”,为长租公寓产品,因提供管家式服务,续签收取的是服务费,并非中介费。但对于长租公寓续签是否应该收费?服务费和中介费应当如何界定?收取标准应该如何制定?无论是租户还是业内专家均表示,在国家压缩购房市场、发展住房租赁市场的政策背景下,有必要从立法层面规范中介收费,以维护良好的租赁市场秩序,给广大租户一颗“定心丸”。

出品:万房长租评级

中介费还是服务费?

口述:一位长租公寓的老兵

根据媒体消息,2018年4月,租户刘先生通过中介经纪机构我爱我家租下西城区一房源。此房由我爱我家与房主签订租赁合同后,再租给刘先生,第二年续租时我爱我家要求刘先生继续缴纳中介费。双方签订了1年合同。

执行:楼兰(微信id:wangfangyjy)

对此,我爱我家方面在接受北京商报记者采访时回应表示,该房源并非普通租赁房源,而是“相寓产品”。“相寓产品属于我爱我家旗下的资产管理类业务,与普通租赁管理方式不同。我爱我家的普租业务第二年如果是租户与业主直接签约,没有通过我爱我家进行居间是不收中介费用的。而相寓与其他长租公寓如自如等类似,收取的费用是为客户提供了服务内容。”我爱我家同时表示,目前公司与客户详尽解释了费用的构成,客户表示认同并达成一致。

这几天,“长租公寓爆仓”的话题非常热,自如和相寓被查,自如也发出了检讨声明。情急之下,声明中居然把“创新”写成“床戏”了。自如的公关先发稿,又处处求爷删稿。长租公寓这几天真是一地鸡毛。

北京市京师律师事务所刘松涛、乔乔向北京商报记者介绍称,关于房屋出租的中介费用,目前没有明确政策规定。但就“同一房屋、同一租户”的收取续约中介费是不合理的,因为中介机构在第一次完成居间服务所收取的费用,无权在续约中再次收取。

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但合硕机构首席分析师郭毅也指出,中介费是针对房屋居间交易服务所收取的费用,收取此费用的先决条件,就在于中介机构和中介经纪人是否提供了相应的服务。

也有人说,社会情绪是被胡一刀这把火给点着了。不是胡一刀点这把火,也会有李一刀、张一刀点这把火。该来的,总会来。我在这个行业做了很多年,看到大家都很激动,本来想,宝宝有苦不说。但是,想来想去,还是决定把真相告诉大家。

买单服务 认可度基础存在

先从一个故事讲起。

“住过普通租赁房源,签约时除了缴纳房租还有中介费;后来转为租住长租公寓运营商提供的租赁房源,除去房租,中介费被替换成了服务费。乍一看,中介费及服务费似乎只是缴纳费用名目上的不同。不过后者提供的对应服务,似乎也给我带来了一定便利。”自如客小徐表示,参照普通租赁续约时再行缴纳中介费的争议,只要长租公寓提供的服务及收费对等,他愿意为按年支付的服务费买单。

2016年,交易所和证监会都在鼓励长租公寓资产证券化。这个事,以前没有人做过,我也不想做——手头一把项目按步就班做,不费劲,还有钱赚,谁愿意沾这个麻烦,自讨苦吃。再说,费劲还不一定能做成。

据了解,所谓自如“服务费”,即自如客为其在租赁住房期间涉及到的一系列生活服务买单,内容涵盖公共区域双周保洁、供暖、网费、寻常维修等。

我就跟领导坚决请辞。

据了解,与普通租赁房源不同,以自如、相寓为代表的分散式长租公寓和魔方等集中式长租公寓,除了一次性租赁信息服务外,中介机构都会提供管家式的服务,中介公司一般也会据此来要求在居间合同到期后、续签后再次支付服务费。由于维修、保洁甚至邻里关系协调都有管家帮忙,比较省心,长租公寓的服务费在租房者中认可度要好于普通房源续租中介费。

领导表情很严肃:不能眼里只装着钱。这个事不做,其它的活儿,也别做了。

不过,也有对长租公寓按年收取服务费表示质疑的声音存在。在“黑猫投诉”平台上,经常充斥着对市面常见几家长租公寓运营商收取服务费的吐槽与“差评”,投诉内容包括租房续租以服务费名义重复收取中介费、服务不到位或拖沓、管家态度恶劣等。

这是死命令,必须做,做成了就是先驱,做不成就是先烈,是油锅,也要往里跳!

中原地产首席分析师张大伟曾在接受北京商报记者采访时表示,不乏一些机构服务费是中介费的“假面”,实质上等同于变相收取中介费。张大伟认为,服务费本身没有问题,需要深层次考虑的是,长租公寓运营商所谓的“服务费”到底和中介费有无关系。“政策不允许中介又吃差价又赚中介费,长租公寓公司向租客收取服务费的行为就像打了个‘擦边球’。”

原来以为,凭着自己经验值,测算现金流,做个初步方案,最多2个月就能交差。没有想到,点灯熬油,我做了快5个月。所谓创新就是自找麻烦。没有人愿意找麻烦。

“自如实际上把经纪业务中的‘中介费’包装成了‘服务费’,按年收取的服务费对应的是其对外宣称提供的一系列服务。而我爱我家没有包装,中介费就是中介费,因而续约收取中介费这一问题在近年饱受外界质疑,相关客户投诉及媒体负面曝光不断。”

方案出来了,向证监会的领导汇报,我还自信满满。

中国房地产经纪同业联盟主席胡景晖说“像自如之类的长租公寓运营商,其按年收取的服务费也是由租户自己承担,说到底,羊毛出在羊身上。这个钱花的值不值,还是要看提供的服务好不好。只有服务与收费相匹配,服务费才能名正言顺,不被非议。”胡景晖

领导看方案很细,我心里一下子没底了,时间真是漫长,度秒如年。说老实话,做专业活,还是很自信,但这一回要栽了?

监管模糊呼吁制度设计

领导说话一向简明扼要:xx,这个方案好,但前提是合规合法。要不你先研究一个问题。

事实上,就房地产中介市场存在的不规范经纪行为,早在2013年5月,北京市住房和城乡建设委员会便已会同北京市工商行政管理局、北京市发展和改革委员会、北京市人力资源和社会保障局共同制定了《北京市房地产经纪管理办法》,其中明确规定:“同一宗房屋租赁经纪业务中租赁双方续约的,房地产经纪机构不得再次收取佣金。”也就是说,如果是同一房租的租赁双方进行

什么问题?方案里不都写上了吗?

领导说:你研究下,在中国的法律法规体系下,到底什么样的土地性质适合做长租公寓?

我当时挺开心的,这个问题很简单呀,这跟开发商盖房子拿地一回事,应该不难。

我怕还有别的要求,就问:领导,还有其它的问题吗?

领导说:没有了,你研究透了,合法合规,咱们就批。

我当时天真地想,这还不简单!别的不敢吹,法律政策的专家朋友多,问一下就清楚了。

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