图片 4

潘石屹因回报率低卖资产 SOHO中国向轻资产模式转化

图片 1

潘石屹因回报率低卖资产

图片 2

SOHO中国正从重资产向轻资产模式转化

8月17日,SOHO中国在香港召开2018年中期业绩发布会,董事会主席兼执行董事潘石屹、财务副总裁张映锐、金融与投资者关系总监徐玲出席。根据报告显示,公司实现经营利润(不含投资物业的评估增值)约人民币15.3亿元,同比上涨约144%,SOHO中国租金收入约人民币8.48亿元,去年同期约为人民币8.18亿元。剔除2017年出售的虹口SOHO和凌空SOHO的租金影响,本期间可比物业的租金收入同比上升约17%。

频繁出售资产不仅带来大量现金,同时还让SOHO中国变“轻”。

图片 3

昨日,在SOHO中国中期业绩会上,关于出售资产,SOHO中国董事长潘石屹表示,“说我们跟李嘉诚、王健林一起都要跑了,这是误解”,“我们能往哪儿跑去?说我们是从重资产模式向轻资产模式转,向平台化的共享经济模式,这是对的。”

徐玲在发布会上表示,租金收入的上涨主要是上海SOHO天山广场出租率的大幅提升所致,据介绍,截止今年6月份,该项目出租率已由去年年底的64%提升至92%。

SOHO中国总裁阎岩表示,出售项目是因为租金回报率很低,已经出售的虹口SOHO租金回报率只有3%。此外,定期出售项目,会让公司经营更灵活,使得资金、资产和负债等各方面达到平衡。

盈利方面,报告期内,包含评估增值的归属权益股东税后净利润约为10.94亿元,而去年同期该项指标为39.82亿元。对于净利润的大幅受挫,徐玲认为,主要原因在于,2017年上半年公司对所有持有的投资物业进行全面重估,资产升值61.55亿元,资产升值反映出去年这一阶段,整体市场下资本化率的下降,以及SOHO中国物业租金水平的大幅提升。

值得一提的是,出售虹口SOHO后,SOHO中国曾派息。而在业绩会之前召开的董事会上,SOHO中国决定要派发总金额18亿元,每股0.346元的特别股息。

此外,今年上半年,SOHO中国净资产负债率为43%,比2017年的51%有所下降,债务融资成本低至4.4%,境外负债权仅占全部负债约4%。对此,徐玲表示,境内外汇率变动的环境中,SOHO
中国几乎不受任何外汇风险影响。

上半年租金收入8亿元

在媒体互动环节,SOHO中国由重资产向轻资产模式转型,拥抱移动互联网时代的明星产品“SOHO3Q”备受瞩目。不过,随着近几年的发展,越来越多的企业开始试水共享办公空间,SOHO
中国作为国内第一批吃螃蟹的企业,潘石屹认为SOHO
中国的优势在于是房地产公司在做这件事,从设计到产品,更为精致,地段择址上也更具有吸引力。

据SOHO中国中期业绩报告显示,截至6月30日,SOHO中国实现营业额约10.7亿元,同比上升47%;;投资物业除新近启动招租的SOHO天山广场外,平均出租率达97%,租赁毛利率为80%;净借贷占归属公司股东权益的比率约为43%。

事实上,SOHO
3Q入市之初,便是为创业初期企业和中小企业服务,随着创业企业的成长,以及存量办公空间的升级改造,SOHO
3Q的客群也在发生变化。潘石屹表示,目前70——80%入驻企业为互联网公司,未来还将跟更多公司进行合作,提供定制化服务。因此潘石屹认为,对于下一步SOHO
3Q的发展来说,管理是重中之重,不然SOHO
3Q会遭遇发展瓶颈,而近期推出的电子签章、发票电子化等正是提升管理的重要尝试。

SOHO中国财务总监唐正茂表示,目前来看,SOHO中国的借贷成本只有4.4%,因为物业优质,通常在抵押物业做银行贷款时可以享受5%的折扣。另外,外币贷款仅占到总借款额的4.6%,没有任何外汇风险。

谈到SOHO
3Q规模扩张时,潘石屹则表现得尤为谨慎却又态度坚定。在回答有媒体抛出SOHO中国会不会兼并其他共享办公业务,以增加规模的问题时,潘石屹表示:“很武断的告诉你,不会的。”在他看来,SOHO中国有自己的开发运营思路、产品风格和管理模式,规模大小、发展快慢并不重要,发展健康才最重要,口碑和客户才是SOHO中国最为关心的所在。

值得关注的是,今年上半年,SOHO中国实现租金收入约为8.18亿元,同比上升约17%,延续去年的满租状态。SOHO天山广场于2016年底完工,2017年3月底开始出租,目前出租率正在稳步提升。

对于市场普遍关注的SOHO3Q上市计划,潘石屹称,资本市场好SOHO 3Q
就会上市,目前没有海外上市的计划,因为中国市场就很大。

然而,租金收入虽有所上升,但SOHO中国仍在积极销售物业。6月24日,SOHO中国以35.73亿元整售上海虹口SOHO,高于成本53%;7月4日,潘石屹宣布启动光华路SOHO2、凌空SOHO两个项目的整售。

那么,SOHO3Q在进驻城市上有哪些考虑呢?潘石屹称,主要考虑城市GDP总额、GDP增速、人均GDP及每平方米产生的GDP四项指标。基于此,潘石屹认为,在中国,有十个城市是符合SOHO
3Q进驻标准的。

唐正茂称,出售资产的目的是为了让公司变的更轻一些,公司判断重资产将来价值提升不是特别高,而租金回报也很低,所以基于对现在市场的考虑,SOHO中国选择出售一些物业。同时,SOHO
3Q属于轻资产,其价值提升空间非常高,出售资产,拓展SOHO
3Q,可以使业务轻重结合。

据了解,今年上半年,SOHO
3Q扩张势头不减,目前在7座城市拥有31个中心,超过30000个工位,预计今年年底,SOHO3Q工位数或达50000个。

向轻资产转型

以下是部分现场实录

潘石屹进一步表示,中国的房子建得太多了,商场严重过剩,传统的办公物业也是过剩的。“万达的77家酒店卖了199亿元,一座酒店相当于香港的一套房子,从这就可以看出,回报率是非常低的,甚至没有回报率”,因为重资产模式的资源利用率是特别低的。

图片 4

在潘石屹看来,租金回报率低于3%,或可实现其资产增值收益,而出售资产获得现金后,这些资金主要用于偿还贷款,降低负债,尤其偿还境外贷款,规避汇率风险,另外的目的就是向轻资产转型,拓展SOHO
3Q。

Q:SOHO 3Q何时上市?

事实上,据《证券日报》记者观察,SOHO中国的第一次转型是由销售物业向持有物业运营转型,而在潘石屹看来,SOHO中国的第二次转型,即是SOHO
3Q业务的诞生,经过两年的运营管理,SOHO
3Q已经成熟。潘石屹正打算全面拓展SOHO
3Q,虽然目前该业务仍未给SOHO中国贡献太大利润,甚至收入占比非常小,但在潘石屹的设计中,该业务将是SOHO中国未来盈利的重要来源。

潘石屹:我们也在密切关注市场,等资本市场好了,就会上市。我们经过过去三年时间,看到3Q(共享办公空间)在中国,最起码在北京和上海特别有市场。三年前都是中小型的公司在参与,现在共享办公文化已经形成,很多大公司也参与进来,市场具有很大潜力。

据潘石屹透露,SOHO
3Q对外拓展有几个原则,除了一个中心租赁面积不得低于4000平方米外;在租金方面,要控制租金成本,确保拓展的每一个中心将来都是盈利的。

我们与3Q的竞争对手在互相学习。同时,我们有自己的优势,我们是房地产公司做SOHO3Q,我们从设计到产品都比较精致。

根据SOHO中国公布的数据,目前共开设19个SOHO
3Q中心,约17000个工位,平均出租率约80%,已经成为北京和上海最大的共享办公品牌。最近,潘石屹已经启动了北京、上海、南京和杭州四个城市招标租赁程序,同时,潘石屹正在广州、深圳等各地考察共享办公市场,试图拓展SOHO
3Q。

过去几年时间里SOHO
中国共开发498万平方米,销售出一部分。现在管理面积为419万平方米。所有项目都选择最好的地段。如果共享办公市场需求量大,将从管理面积拿出一部分做3Q。

潘石屹称,从现在开始,要把建好的房子,每一平方米最大限度地利用起来。“最近把我自己的专用办公室消灭了,我给全公司发了个Email,我走到哪,我的双肩包出现在哪,哪里就是我的办公室。不然我一出国,我的办公室放在那里就是浪费。在未来还可以工作的年华里,我会跟我的同事一起,把共享办公这一件事情做好就很伟大了,不想再做别的事情了。”记者
王丽新

Q:互联网化、电子化的时代,SOHO
3Q未来的合作会在什么方向深入?会不会与其它的互联网巨头有新的合作?

发表评论

电子邮件地址不会被公开。 必填项已用*标注